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20 de Outubro de 2019

Condomínios - Juros moratórios convencionados

Saulo Miranda de Moura, Advogado
há 3 anos

Grande é a preocupação dos síndicos e condôminos com o índice de inadimplência das taxas de condomínios.

Dita preocupação encontra guarida, especialmente porque os altos índices de inadimplência, elevam sobremaneira o valor da taxa condominial, afinal, quanto menos pessoas tiverem contribuindo com as despesas mensais, maior será o valor que os adimplentes terão que desembolsar para que o condomínio consiga horar com todos os seus compromissos, tais como pagamento de funcionários, agua, energia, etc.

Por anos se buscou mecanismos para coibir os altos índices de inadimplência, vigendo por décadas a aplicação de multas mais elevadas, visando desencorajar aquele devedor condominial por opção.

Talvez por entender que muitas vezes a inadimplência condominial não ocorria por vontade do condômino, mas por vezes, era um reflexo da conjuntura econômica do país, com alto índice de desempregados, o legislador ao editar o código civil de 2002, previu um limitador no percentual da multa moratória condominial. Fixou-se, portanto, o percentual máximo de 2% de multa moratória.

Tal limitação forçou vários condomínios a rever suas politicas de inadimplência condominial, inicialmente visando atender a novel legislação, e posteriormente visando buscar alternativas ou compensações a velha política de majoração de taxas condominiais para os inadimplentes, objetivando a tão sonhada baixa de inadimplência.

Neste contexto, surgiram os descontos por pagamento antecipado, onde o condômino que pagasse dias antes do vencimento ganharia um desconto de 20% a 30% sobre valor da taxa nominal. Não sendo suficiente, buscou-se uma lacuna legislativa, visando aplicar juros mais elevado, já que a multa estava explicitamente limitada.

Com isso surgiu as duvidas sobre o teor do art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil que diz que o condômino devedor ficará ‘… sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…’.

Na interpretação dos administradores condominiais, tal disposição permitiria ao condomínio, por meio de alteração em sua convenção, aplicar juros no percentual que lhes conviesse, isto é, sem limite algum, dependendo apenas de aprovação da assembleia do condomínio do percentual estipulado.

Todavia, melhor sorte não assiste a esta interpretação.

O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33), a saber:

- CC Lei 10.406/02 -

CAPÍTULO IVDos Juros Legais

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

- CTN Lei 5.172/66 -

Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.

§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

- Decreto nº 22.626/33 -

Art. 5º. Admite-se que pela mora dos juros contratados estes sejam elevados de 1% e não mais.

Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da I Jornada de Direito Civil, promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal, senão vejamos:

Enunciado 20 - Art. 406: a taxa de juros moratórios a que se refere o art. 406 é a do art. 161, § 1o, do Código Tributário Nacional, ou seja, um por cento ao mês.

A utilização da taxa SELIC como índice de apuração dos juros legais não é juridicamente segura, porque impede o prévio conhecimento dos juros; não é operacional, porque seu uso será inviável sempre que se calcularem somente juros ou somente correção monetária; é incompatível com a regra do art. 591 do novo Código Civil, que permite apenas a capitalização anual dos juros, e pode ser incompatível com o art. 192, § 3o, da Constituição Federal, se resultarem juros reais superiores a doze por cento ao ano.

É, pois, ilegal, em interpretação sistematicamente, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória.

Neste sentido a doutrina de PEDRO ELIAS AVVAD (Condomínio em Edificações, ed. Renovar, p. 84) e FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (Código Civil Comentado, ed. Manole, 2 ed., p. 1.317), destacando-se deste último o seguinte:

"Parece claro que os juros pactuados estão sujeitos ao teto cogente do art. 406 do Código Civil vigente, não se podendo equiparar aos juros moratórios livres previstos na Lei de Mercado de Capitais (Lei n. 4.728/65), aplicáveis apenas às operações de crédito de instituições financeiras".

A jurisprudência pátria a exemplo das Apelações Cíveis nº 1.187.555-0/9, 1.123.169-0/7 e 1.180.400-0/8 do tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, cuidou do assunto taxa máxima de juros, limitando-a ao referido percentual de 1%, mediante interpretação sistemática do ordenamento jurídico, em especial o artigo 406 do Código, mesmo quando havia previsão de convenção ou assembléia fixando taxa superior, senãi vejamos:

"EMENTA: DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. Os juros moratórios devem ser estabelecidos com base no limite de 1% ao mês estabelecido em lei. Inteligência do artigo art. 406, do Código Civil de 2002. Sentença mantida. Recurso improvido" (Apelação nº 1.116 f 4290/7, Rel. FELIPE FERREIRA, Data do julgamento: 09/06/08)

Em realidade, portanto, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês, e não majorado.

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